2軒目の持ち家に住宅ローンは使える？セカンドハウスローンと住宅ローンの違い

マイホームを購入済みの方であっても、さらにもう１軒の住宅、セカンドハウスが必要になることはあります。いわゆる「別荘・別宅」と聞くと「お金持ちが余暇を楽しむためのもの」というイメージがありますが、最近ではそうした目的に限らないケースも増えてきました。

老後に備えて利便性の高い都心部にマンションを購入する場合や介護の必要な親のために住居を購入するといった場合など、セカンドハウスの需要は多岐にわたります。

ただ、2軒目のマイホームとなると、初めて持ち家を買う時の住宅ローンとは審査が異なり、条件も厳しくなってしまいます。今回は「セカンドハウスローン」について解説いたします。

セカンドハウスローンと住宅ローンの違い
現在、住宅ローンを支払い中の場合
住宅ローンを完済している場合
フラット35はセカンドハウスでも借入れ出来る

セカンドハウスローンと住宅ローンの違い

一般の住宅ローンは、自分たちが居住するため（自己居住用）の家を購入する資金として借入れすることが前提となっています。最近では変動金利で1％以下のローン商品も沢山あり、低金利で借入れすることが可能です。自己居住用の住宅ローン審査については、比較的ハードルも低く、年収200万円以上で他にマイカーローンや教育ローンなどの大きな借入れがなければ、基準の範囲内で借入れすることができます。

ところが、すでにマイホームを所有している人が2軒目を購入しようとすると「ローンを組む」という場面でかなり厳しい条件をクリアすることが求められます。

セカンドハウスは、一軒目のマイホームに比べ「必要性が低い」と判断され（もちろんその人にとっては必要だから検討しているのですが）、金融機関としてもリスクが高い案件として評価することになるのです。

そのため勤続年数や収入に関する基準も厳しく、貸し出し金利も一般の住宅ローンに比べて高め（2％〜3％台）になっています。そもそも「セカンドハウスローン」を取り扱っていない金融機関もありますので、事前に確認する必要があります。

現在、住宅ローンを支払い中の場合

現在、住宅ローンを支払い中の方が、セカンドハウスローンを組む場合、審査基準はどうなるでしょうか？

この場合は、単純に「住宅ローン」と「セカンドハウスローン」の合計返済額について、返済負担率が基準内に収まっているかを計算することになります。マイカーローンやクレジット払いがあれば、その返済額込みで審査されるのと同じような取り扱いとなります。

「現住宅ローンの年間返済額をプラスする」「その時点で残っている住宅ローン元金をプラスする」など、金融機関によって審査基準は異なりますが、基準をクリアするにはそれなりに高い年収が求められることになります。

また、1軒目のマイホーム購入から年数が経過していれば、借入れ本人の年齢も上がっていることになります。会社員であれば定年までの残りの年数は短くなり、返済可能な期間も短くなっていることでしょう。「借入れ年数が短くなる＝支払い金額が上がる」ということになるので、実際にダブルでローンを組む場合には、「借入れできても支払えるか」をしっかり検討しなくてはなりません。

住宅ローンを完済している場合

住宅ローンをすでに完済している場合には、上記のケースより数字上の審査はクリアしやすくなります。年収に対する返済負担率が基準内に収まっているか、年齢に対して借入れ期間が妥当かを審査されることは変わりませんが、ダブルローンの状態よりは有利になります。

ただし、いずれの場合にも金融機関が一番懸念するのは「賃貸に出して家賃収入を得るのでは？」ということです。セカンドハウスローンと投資用ローンはまた別の商品となりますので、規定外の利用目的で借入れすると、その事実が判明した時には一括返済を求められますので要注意です。

余談になりますが、ローン審査の際には自宅の登記簿謄本の提出が求められます。現在の所有者と残債があるかどうかを確認するためです。住宅ローンを完済していても「抵当権の抹消登記」を行っていないと登記簿謄本にはどこかの銀行の抵当権がついたままとなっています。再度ローンを借りようとする場合や物件を売却する場合に、その抵当権が邪魔をしますので、完済したら速やかに抹消手続きをすることをお勧めします。