最長35年間の住宅ローンを組んでマイホームを購入したとしても、「より広い家に住み替えたい」「環境の良い場所に買い替えたい」と思うことがあるかもしれません。ライフスタイルの変化や転勤などの理由で住み替えを余儀なくされることも考えられます。その場合に気になるのは、次の物件を購入する際に住宅ローンが組めるのかという点です。
今回は、マイホームを買い替える際の住宅ローン問題とそれをクリアできるフラット35について詳しく見ていきたいと思います。
マイホーム買い替え時に住宅ローンは組めるの？
税込年収に対する年間借入返済額（住宅ローン以外の借入れも含む）の割合を「総返済負担率」と言い、住宅ローン審査では非常に重要視されています。フラット35の場合、年収400万円以上であれば35％以内と決まっており、それを超える額を借り入れることはできません。
一般的に買い替えの場合は、現在返済中の住宅ローンが「総返済負担率」の中で大きなウエイトを占めることになってしまうため、住み替え先の住宅ローン審査は難しくなってしまいます。
現在のマイホームを売却し、住宅ローンを完済すれば問題ありませんが、新しい住み替え先を見つけて購入するまでの間は賃貸での仮住まいとなります。この方法では、経済的にも時間的にも負担が大きくなり、あまりお勧めできるものではありません。
フラット35の住み替え時の利用に伴う制度変更
このように、買い替え時の住宅ローンは「総返済負担率」の制限によって、難しいことが多かったのですが、フラット35については は2020年4月に住み替え時の利用に伴う制度変更があり、かなり利用しやすくなりました。
売却予定のマイホームに現在返済中の住宅ローンがあったとしても、住宅ローンを完済できる額で売却が見込めるのであれば、先程の「総返済負担率」の算定において、現在の住宅ローン返済額を年間合計返済額から除くことが出来るようになったのです。
住宅ローンを返済した期間が短く残債が沢山ある場合やフルローンに近い金額を借り入れていて、売却できたとしても住宅ローンの一部が残ってしまう場合も考えられます。そのような場合でも、残債と売却予定額との差額を埋められるだけの手持ち金や新規借入金で補うことが証明される資料があれば、上記と同じように総返済負担率の算定で現在返済中の住宅ローン返済額を年間合計返済額から除くことが出来るのです。
確認書類は下記の通りです。
- 住宅ローンの残債務額は、残高証明書や返済予定表
- 住宅売却予定額は、売買契約書、媒介契約書、買取保証書など
- 手持金・借入金等は、預金通帳、金融機関が融資を約する書類など
マイホームを売却できた際に、住宅ローンの残債を一括返済できることが証明できるのであれば、フラット35はかなり使いやすいものになったということです。
フラット35は媒介契約の段階で申込OK
今回の制度改正で大きなポイントとなるのが、「媒介契約書」の段階で申込可能となった点です。従来のフラット35 では、マイホーム売却に伴う「売買契約書」を締結していなければ申込を受け付けてくれませんでしたが、今回の改正で、不動産会社に自宅売却を依頼する際の「媒介契約書」を結んでいればOKとなりました。
媒介契約書には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類があるのですが、フラット35の申込には、どの契約の形態でも良いとされています。マイホームを売却する際に、複数の不動産会社へ依頼する「一般媒介契約」を利用することも出来ますし、信頼できる一社に任せる「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」でも問題ありません。売却方法の選択肢が広がる、非常に利用しやすい制度になっています。
媒介契約書で申込受付をしてもらえるので、時間をかけて住み替え物件を探しながら、じっくりとマイホーム売却ができるということになります。売り急ぐ必要がなくなったので、納得のいく金額で交渉する余裕が生まれ、高値売却を目指すことも出来ます。
また、中古住宅として売却する場合には検討者のほとんどが内覧を希望します。もしもあなたが次の物件に入居するまでの間に、仮住まいを準備することが可能ならば早い段階で自宅を内覧してもらうことも出来るでしょう。新しい物件への入居時期があまり先でない場合ならば、仮住まいを挟まず新しい物件へ入居してから内覧してもらうことも可能になります。
マイホームの買い替えを諦めかけていた方も、より有利な制度改正となった「フラット35」なら十分にチャンスがあります。是非ともご検討ください。
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