人生で一番高い買い物と言われるマイホーム購入。
オールキャッシュで支払いができればいいのですが、数千万円の現金をすぐに用意することは簡単ではありません。-
そこで、多くの方は住宅ローンを検討することになるのですが、希望額を借り入れるためには、住宅ローン審査をクリアしなければなりません。
希望通りの借り入れを行うためにも、金融機関による住宅ローン審査のポイントを押さえておきましょう。
金融機関の最大の関心事
住宅価格は、地域・面積・仕様などによって異なりますが、少なくとも都市圏では数千万円、首都圏の一部では数億円を超える物件も珍しくありません。
そのため、自己資金額にもよりますが、数千万円の住宅ローンを借入れる方が多数を占める状況になっています。
また、一般的な自動車ローンの借入期間は3年、長くても5年であるのに対し、住宅ローンでは、申し込み者の年齢にもよりますが、最長35年という長期になります。
そのため、金融機関の最大の関心事は、「この人は貸したお金を最後まできちんと返してくれるのか？」という一点に絞られ、人物、信用情報、返済能力という観点から厳密な審査が行われることになるのです。
審査基準は金融機関ごとに若干異なりますが極端に変わることはありません。しかし、政府系のフラット35では一般的な金融機関とは異なる審査基準を設けていますので、自営業者の方や非正規雇用の方でも借り入れのチャンスがあります。
住宅ローン手続きは決して難しいものではありませんが、ローン審査に時間がかかることもありますので、しっかり準備して臨みましょう。
住宅ローン審査４つの評価ポイント
数千万円という高額の住宅ローン審査の際に、金融機関は何をチェックして、どのような判断をしているのでしょうか。ここでは、貸す側である金融機関の立場から、その評価のポイントを考えてみましょう。
人物の確認
まずは、借り入れる方の本人確認を慎重に行うことになります。
どこの誰なのかを把握するために、氏名、生年月日などを確認するとともに、外国籍の方については永住権の有無も調べます。
身分証明証としては、運転免許証が一般的ですが、取得していない場合はパスポートなど写真付きの公的な書類で代用することもあります。
また、健康保険証で勤務先、就職年月日などを確認していきます。
ほとんどの住宅ローンの場合、「勤続年数◯年以上」という基準がありますが、「フラット35」※では転就職から日が経っていない場合でも審査対象になります。
逆に考えると、長期間にわたって同じ会社に勤務している方は、一つの仕事を長く続けているということを評価され、「安定性・継続性」という面でプラスになります。
短い間隔で転職を繰り返していると、審査上不利になることもありますので、今後転職する予定がある場合は住宅ローン申し込み時期を検討する必要があります。
※フラット35・・・住宅金融支援機構が扱う全期間固定の住宅ローン
個人信用情報の確認
次に、いわゆるブラックリストかどうか？延滞していないか？など、指定信用情報登録機関へ照会を行い、これまでの金融事故について調査することになります。
“借りたお金をきちんと返す人物”であるかという点で、極めて重要なポイントとなりますので、この段階で引っかかってしまうとこれ以上先に進むことはできません。
住宅ローン審査が「否決」となるのは、この信用情報に問題があるケースがほとんどです。（ご自身で信用情報の照会をかけて確認することもできます。現在はインターネットからの申請も受け付けています。※有料）
さらに、現在の借入れ状況についても調査されることになります。
マイカーローンやクレジットでのショッピング履歴、キャッシング履歴なども出てきますので、ローン申込書に「その他の借入れ上状況」を記入する際は、きちんと申告しましょう。
下手に隠すと「自分の借り入れ状況を把握していない」と判断され、心証が悪くなってしまいます。
「住宅ローンが始まる前に他のローンを全額返せばOK」という条件付きで承認されることもありますので、まずは現在の借り入れ状況をきちんと整理することが大切です。「家を買う前には大きな買い物をしない！！」これが鉄則です。
収入の確認
そして、源泉徴収票、所得証明書、納税証明書などにより、直近2〜3年の収入状況を確認します。
給与収入を得ているサラリーマンは税込年収、給与以外の収入（事業所得など）を確定申告している自営業者などは税引後の所得金額がローン審査の対象になります。
借りる方としては、自己資金で賄えない部分を借り入れたいと思いますが、貸す方は「きちんと返してもらえる資力があるか？」を具体的に計算し、「返してもらえる分だけ貸す」のが鉄則となります。
ここで重要となるのが「返済比率（返済負担率）」。
年間の住宅ローン返済額（その他の借入れがある場合は、その支払い額も含む）が、年収の何%を占めるのかという割合で、業界では「返比（へんぴ）」と略すことも多い重要な指標です。
金融機関の規定によって返済比率の上限は30〜35％以内と決められていますが、現実的には、子供がいる家庭では食費や教育費がかさみますし、将来起こりえる介護や病気などに対する備え方も個人で大きく異なるため、ファイナンシャルプランナーからは25％以内に収めるのが理想という意見が多いようです。
例えば、年収420万円の人が、2000万円を35年返済で借りた場合、審査金利を3%として計算すると、「
年間返済額 93万3640円 返済負担率 21.99%」となります。
これに年間返済額が40万円の自動車ローンがある場合、住宅ローンと合わせた年間支払い額は 133万3640円になりますので、返済負担率は 31.75%に上昇します。
自動車ローンがあると、ローン審査で不利になるということがはっきりわかると思います。
物件の確認
さらに、契約書、登記簿、許認可関係の書類などで、購入した土地、建築した建物、マンションなどの物件内容を確認します。
金融機関は、何千万円というお金を貸す代わりに、土地や建物を担保にとることになるので、貸し出す金額に見合った担保価値があるかどうかも重要な審査のポイントです。
また、不正融資の申し込みが後を絶たないこともあって、坪単価が相場より不自然に高くないか、建築工事代の水増しがないかどうかについても慎重に確認します。
購入者自身も、変な業者に騙されて不正融資の片棒を担がされないように、不動産契約時には現地や契約書類をしっかりチェックすることが重要です。
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