住宅ローンを選ぶとき、みなさんはどのようなポイントに注目しますか？多くの方は、最も金利の低い住宅ローン商品を選ぶのではないかと思います。金利が安ければ当然支払額も安くなるので、「低金利」の商品を選択することは間違っていません。
ただし、住宅ローンの金利だけにこだわっていると損をしてしまうこともあるのです。今回は、住宅ローンを比較するときの考え方について考えていきましょう。
住宅ローンの比較は支払い総額で
前回は、住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて「変動金利」「固定期間選択型」「全期間固定金利」の３種類があることをお話ししてきました。
この３つの金利タイプには、それぞれプラス面とマイナス面があるため、ライフスタイルに合ったタイプを選択することが大切だということをご理解いただけたかと思います。
金利タイプが決定した後は、様々な金融機関の住宅ローン商品を比較して、最も金利の低いものを選択する方が多いのですが、ここでもう一つ大切な考え方をお伝えしておきたいと思います。
みなさんは、住宅ローンの「支払い総額」という言葉を聞いたことがありますか？
「支払い総額」とは、毎月の支払い額に各種諸費用をプラスしたトータル金額のことで、住宅ローン完済までに実際に支払う金額ということになります。
住宅ローンの諸費用には「借入時の融資事務手数料」「保証料（フラット35では0円）」「繰り上げ返済等の手数料」「住宅ローン手続き代行の手数料」などが含まれます。
金利の低い住宅ローンを選んだとしても、各種手数料が高かったり、繰り上げ返済をする度に高い手数料を取られていては、「支払い総額」で比較すると不利になってしまう場合があるのです。
住宅ローン諸費用は金融機関によって異なります
融資事務手数料
フラット35は全国300以上の金融機関で取り扱われている全期間固定型の住宅ローンですが、その融資事務手数料については、各金融機関で独自に定めて良いことになっているため、完全にバラバラです。
借入額に関わらず一律定額のところもありますが、借入額の一定割合（料率で0.5％〜2.16%）を融資事務手数料とする金融機関もあるので注意が必要です。
例えば借入額2000万円、35年返済、ボーナス払いなし、一般団信で比較した場合、支払総額で150万円近い差が出る場合もあるので、融資事務手数料については、しっかり確認していきましょう。フラット35では特に借入先を比較してみることをおすすめします。
保証料
保証料は、銀行ではなく保証会社へ支払う諸費用です。保証会社とは多額のローンを借りるにあたって申込人を保証してくれる機関で、申込人が返済不能に陥った時には、保証会社から銀行に対して一括弁済が行われます。銀行の貸し倒れリスクを防止するためのもので、一括弁済後は保証会社から返済を求められることになります。
この保証料についても、借入額に対して◯％、100万円あたり◯円というように保証会社ごとに規定が異なります。
住宅ローンの諸費用の中では、保証料が大きなウエイトを占めますので、住宅ローンを比較する際にも注目すべきポイントになります。
フラット35では、保証会社が債務を保証する仕組みがないため、保証料そのものが存在しません。（つまり、フラット35は保証料0円ということです。）
繰り上げ返済手数料
融資事務手数料と保証料は、物件の購入時の諸費用として明細書に記載されるため、目に付きやすく比較しやすい項目です。
それに比べて、「繰り上げ返済手数料」は住宅ローン返済開始後に掛かる費用ということもあり、ついつい忘れてしまいがちです。
繰り上げ返済とは、借入額の元金部分を前倒しで支払う返済方法で、利息負担を軽減する効果があるため、一般的にもよく利用されています。
この繰り上げ返済の手数料についても、金融機関によって様々で、窓口で行うと有料で、インターネットを利用すると無料になる住宅ローンもあります。
繰り上げ返済のたびに、高額の手数料を取られていては、支払い総額を抑えることもできませんので、住宅ローンを申し込む前に、しっかり確認しておきましょう。
フラット35では、この繰り上げ返済手数料がいつでも0円です。保証料と繰り上げ返済手数料がともに0円ということを考慮すると、やはり検討に値する住宅ローン商品ということができると思います。（「買取型」とい言われる商品タイプに限ります。）
不動産会社と金融機関が提携している住宅ローンであれば、審査がスムーズに進んだり担当者が慣れていたりとメリットもありますが、ご自身でもしっかりと住宅ローンを比較検討することで、新しい選択肢が広がります。
住宅ローンについては、必ず「支払い総額」で比較しましょう！！
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