老朽化したマンションの急増、入居者の高齢化などマンション管理が社会問題化する中、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「マンション管理適正化法」）が2020年６月に改正・公布され、2022年４月１日に全面施行を迎えました。
今回の改正では、マンション管理適正化の推進を目的とした「マンション管理計画認定制度」が創設されており、今後は管理体制がマンション資産価値に大きな影響を与えることになりそうです。
今回は、新しくスタートした「マンション管理計画認定制度」について、詳しく見ていきたいと思います。
「マンション管理計画認定制度」に期待される効果と認定基準
「マンション管理計画認定制度」とは、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方自治体から「適切な管理計画を持つマンション」として認定を受けることができる制度です。
認定を取得することで、下記の効果が期待されます。
- 区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持向上しやすくなる
- 適正に管理されたマンションとして、市場において評価される
- 適正に管理されたマンションが存在することで、立地している地域価値の維持向上に繋がる
- 住宅金融支援機構の「フラット35」及び「マンション共用部分リフォーム融資」の金利の引下げ等
また、認定基準としては下記のものが挙げられます。
１管理組合の運営
- 管理者等が定められていること
- 監事が選任されていること
- 集会が年一回以上開催されていること
２管理規約
- 管理規約が作成されていること
- マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること
- マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（または電磁的方法による提供）について定められていること
３管理組合の経理
- 管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
- 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
- 直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の三ヶ月以上の滞納額が全体の一割以内であること
４長期修繕計画の作成及び見直し等
- 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
- 長期修繕計画の作成または見直しが七年以内に行われていること
- 長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が三十年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が二回以上含まれるように設定されていること
- 長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
- 長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
- 長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること
５その他
- 管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、一年に一回以上は内容の確認を行っていること
- 都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること
これら以外にも、その自治体独自の項目を設定することも可能になっています。
中古マンション市場への影響
今回の法改正を受け、令和4年6月16日に、マンション管理計画認定制度の第一号として、高島平ハイツ（東京都板橋区高島平９－２１－１）が認定されましたが、今後全国的な広がりは期待できるのでしょうか？
管理組合にとって、この認定制度は「任意規定」であり、義務ではありません。また、一度認定を受けたとしても５年ごとの更新が必要となり、事務手続の負担も少なくないと考えられています。税制の優遇や保険料の割引など金銭的なインセンティブという現実的な動機付けがなければ広がりは限定的になるという声も上がっています。
そもそも自治体が「マンション管理適正化推進計画」を策定していないと申請できないという制度上の問題もあり、自治体・管理組合双方の積極的な取り組みが求められるところです。
これまで不動産取引の前に、そのマンションの管理状態がどうなのかという「情報」を入手することは出来ましたが、管理状態を可視化する公的な仕組みがなかったこともあり、管理状態の優劣を判断することは非常に困難でした。
「マンション管理計画認定制度」が普及することで、選ぶ側にとっては判断基準が明確になり、管理に重きを置いたマンション購入が進展するものと期待されます。以前より「マンションは管理を買え」と言われてきましたが、その言葉通りのマンション選びがようやく主流になっていくのかもしれません。
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