借入期間40年以上、フラット50なら50年!? 超長期の住宅ローンのメリット・デメリットとは

一般的な住宅ローンの借入期間は「最長35年」ですが、最近では、借入期間が40年以上の超長期住宅ローンが利用できることをご存知ですか？

2009年に住宅金融支援機構が「フラット50」（借入期間50年）を始めたことをきっかけに、超長期の住宅ローンを取り扱う金融機関が出てきています。

今回は、「借入期間40年以上」の超長期住宅ローンについて、メリット・デメリットを整理しておきましょう。

超長期住宅ローンのメリット
超長期住宅ローンのデメリット
超長期住宅ローンは完済年齢に注意
取り扱い金融機関は限定的

超長期住宅ローンのメリット

まずは、一般的な住宅ローンの最長借入期間となる35年返済と超長期住宅ローンの40年返済とを比較し、毎月の返済金額がどの程度変わるかを見てみましょう。

借入金額：4000万円　

全期間固定金利：1.3％

ボーナス払い：なし

＞借入35年　　毎月返済額　118,593円/月　支払い総額49,809,060円

＞借入40年　　毎月返済額　106,913円/月　支払い総額51,318,240円

＞毎月の返済額の差は11,680円、年間で140,160円もの差になります。

5年支払い期間が延長されるということは、それだけ毎月返済額が減額されることになるので、ゆとりを持って住宅ローンを返していくことができます。

借入期間35年の場合だと返済負担率がギリギリもしくはオーバーしてしまう方でも、借入期間を40年に延長することで返済負担率が規定の範囲内に収まり、希望金額を借入れることができるかもしれません。

また、住宅ローン借り入れ時までにマイカーローンの一括完済ができない場合でも、借入期間40年で申し込むと審査を通過するケースもあります。

借入期間40年の超長期ローンの最大のメリットは、毎月返済額が小さくなることです。これにより、借入可能額を増やすことができるため、よりグレードアップした住宅の購入が可能となるのです。

【ご注意ください】

超長期住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。借入期間40年でローン申し込みをしても、借入期間35年で返済負担率を満たすことを条件にしている場合もありますので、事前によく確認しましょう。

超長期住宅ローンのデメリット

借入期間40年の場合、毎月返済額は小さくなりますが、返済期間は5年延長されるわけですから、「支払い利息」は延長期間分だけ大きくなります。

住宅ローンは返済期間が長くなればなるほど、支払い利息分がプラスされるため返済総額は大きくなってしまいます。毎月返済額だけでなく、支払い総額についても比較検討し、総合的に判断することが必要となります。

先程の返済例で支払い総額を比較してみましょう。

＞借入35年　49,809,060円

＞借入40年　51,318,240円

＞利息負担の差額は1,509,180円にもなります。

もちろん、繰上げ返済を併用して借入期間を短縮していけば余計な利息は支払わなくて済みますので、超長期の40年で当初は借入れしておいて、計画的に早く支払い終えるのがベストかもしれません。

超長期住宅ローンは完済年齢に注意

住宅ローンには「完済年齢」という要件がありますので、40年の借入れが可能な人は限られています。金融機関によってこの完済年齢はばらつきがありますが、大体80歳前後が一般的です。

例えば、80歳完済の住宅ローンの場合、40年で借入できるのは39歳の人までということになります。残念ながら申し込み時年齢が40代以上の方は、基準を満たすことが出来ません。

つまり、超長期40年の住宅ローンは、20歳代〜30歳代前半の人におすすめのローン商品と言いことができます。特に20代の若い世代であれば早く住宅ローンを始めれば定年までに完済することも可能ですし、持ち家になれば余計な住宅費の支出が無くなります。教育費などの出費がかさむ時期にも、無理のない返済が可能になります。

一方で40年という超長期での借入は、定年後も支払いが残っている可能性が大きくなります。老後の支払い計画に見通しがあり、また経済情勢の変化にも対応できる経済力が必要となってきます。ただ安いからという安易な考え方ではなく、将来を見据えた資金計画を立てましょう。