住宅を初めて購入する方にとって、住宅ローンの仕組みや用語は専門的で少し理解しにくいかもしれません。
不動産会社や金融機関の担当者に言われるままに、住宅ローンを申し込んでしまうことが無いように、今回は「住宅ローン用語」について、解説していきたいと思います。
これからマイホームを購入する方にとっては、知っておいた方がいい用語ばかりですので、是非ともご一読ください。
知っておきたい住宅ローン用語
今回は知っておきたい「住宅ローン用語」として、重要な８つの用語について、ご紹介いたします。
元金
「元金（がんきん）」とは、住宅ローンの借り入れた際の金額を指します。つまり、返済しなければならない元々の金額ということになります。
返済を進めると、当然ながら元金は減っていくことになり、返済途中の元金のことを「残高」と一般的に呼びます。※年末（12月31日現在）の残り元金を、年末残高といいます。
住宅ローンは元金だけでなく、利息（金利）を合わせて支払うことになりますので、支払い総額は当初借り入れた元金よりも大きくなります。
元利均等・元金均等
住宅ローンの返済方法には、「元利均等」と「元金均等」の２種類があります。
元利均等では、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になるように計算されるため、返済開始当初は、利息部分の返済割合が多く、元金の減りが遅くなります。
一方、元金均等の返済額は、割賦元金（元金を支払い回数で割った金額）に、残高に対する利息を上乗せして計算されます。返済が進むと、残高に対する利息も少しずつ減少していきますので、返済額が徐々に少なくなる返済方法ということになります。
住宅ローンを最終回まで、支払い終えたときの返済額合計を「総返済額」と言いますが、借入額と金利が同じであった場合、総返済額は元利均等の方が多くなります。
比較すると元金均等の方が良さそうに見えますが、初回の返済額を比較すると元金均等の方が高くなるため、住宅ローン審査は厳しくなる傾向にあります。
結果として、元利均等を選択する方が多いという状況ではありますが、将来のライフプランを考慮しつつ、ご自身に適した返済方法を選ぶようにしましょう。
繰上げ返済
繰り上げ返済とは、返済期間の途中で残りの住宅ローンを前倒しで支払う方法です。途中で残高全部を支払う場合は「一括（繰り上げ）返済」と呼ばれます。
繰り上げ返済分は元金部分に充当されるため、本来なら掛かる予定の利息を削減する効果があり、結果的に総返済額が当初予定よりも少なくなるメリットがあります。
返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済額を少なくする「返済額軽減型」の2種類がありますが、同じ金額を繰上げ返済した場合の総返済額の削減メリットは、期間短縮型の方が大きくなります。
金銭消費貸借契約
住宅ローンを借り入れる際に、金融機関との間で結ぶ契約を「金銭消費貸借契約」といいます。
住宅ローンの申し込みを行うだけでは、お金を借りることはできませんので、住宅ローン審査の承認が下りたら、ただちに金銭消費貸借契約を締結することになります。
不動産業界では、省略して「金消契約（きんしょうけいやく）」や「金消（きんしょう）」と呼ぶこともあります。
期限の利益
住宅ローンでは、「毎月25日（約定返済日）までに120,000円ずつを返済する」といった内容を当初の契約で定めることになります。
この約定返済日が到来するまで、住宅ローンを返済する必要がなく、請求されることもないということを「期限の利益」と呼びます。
住宅ローンとして、3,000万円を35年返済で借り入れした場合は、利息付きにはなりますが、35年間で3,000万円を返済すればよく、途中で一括返済を求められることは無いということです。
この「期限の利益」を喪失した場合は、住宅ローンの残額を一括返済することを求められることになります。厳しい措置ですが、残高が2,000万円であったとしても、一括で支払うしかありません。
毎月の返済を半年程度滞納すると「期限の利益」を喪失することになり、一括返済できない場合は、競売にかけられることになってしまいます。
適用金利
「適用金利」とは、実際に返済する際に適用される金利を意味します。
住宅ローン金利については、金融機関から毎月発表があり、融資が下りた月の金利が適用されることが一般的です。
当然、金利は変動しますので、住宅ローンを申込んだ時点の金利と適用金利が異なることも少なくありません。特に、新築マンションなど、竣工時期が数ヵ月単位で先になる場合は、適用金利が当初予定と比べて大きく動くこともあり得ます。
申込み時の金利と融資実行時の金利を比較して、低い方を適用してくれる金融機関も一部にはありますので、事前に相談してみましょう。
借り換え
住宅ローンの「借り換え」とは、現在返済中の住宅ローンを、新たな住宅ローンで一括返済し、より低金利の住宅ローンに変更することを意味します。この借り換えにより、月々の返済額を軽減したり、総返済額を抑えたりすることができます。
ただし、新たな住宅ローンを借入れるための手数料や登記費用が別途必要となるため、事前にシミュレーションしてもらい、どの程度のメリットがあるか十分に見極める必要があります。
新たに借り入れる時点で、物件の担保評価も行われるため、担保割れしている場合は借り換えできません。また、住宅ローン審査も改めて行われることになりますので、転職・退職による収入の減少、キャッシング・マイカーローンなどその他の借り入れ状況によっては、審査基準をオーバーして審査が通らないことも考えられますので、注意が必要です。
このように、住宅ローンを借り入れる際は、聞きなれない専門用語も数多く出てくることになりますが、不明なことがありましたら、私どもハウジングステージにお気軽にお問い合わせください。不動産売買のプロが丁寧に解説させていただきます。
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