一般に、自営業者（個人事業主）は、会社員に比べて、住宅ローンを借りにくいという話を聞いたことはありませんか？
「給与」として、毎月ある程度決まった収入を確保できる会社員（会社によっては年二回のボーナスも支給される）に対して、自営業者（個人事業主）は収入が不安定で、将来に対しても不安があるという見方をされてしまうようです。
今回は、「自営業者・個人事業主の住宅ローン審査」と「自営業者・個人事業主でも比較的借りやすい住宅ローン」について、ご紹介したいと思います。
自営業者・個人事業主の住宅ローン審査
会社員・公務員に比べて、自営業者・個人事業主の住宅ローン審査は厳しいと言われますが、最も大きなポイントとして、審査の基準となる年収を「所得金額」で判断するということが挙げられます。
会社員の場合、源泉徴収票の一番大きな数字である「給与収入額」、つまり税引き前の金額が年収とされますが、自営業者の場合は、確定申告書の一番上にある「収入金額」ではなく、その下に記載されている「所得金額」が年収として扱われます。
売上がある程度あっても、税金を抑えるために「所得金額」を抑えて申告する自営業者・個人事業主も少なくないため、この点が住宅ローン審査で問題になってしまうのです。
確定申告には、計算間違いなどが発覚した場合に正しい金額で申告し直す「修正申告」という制度があります。
これを利用して、住宅ローン申し込み前に修正申告し、所得金額を上げてしまうこともできるのですが非常に危うい手法です。
所得金額が上がれば追加の税金が発生することになりますが、申し込んだ住宅ローンが無事に通る保証は一切ありません。
住宅ローン審査が否決となっても、修正申告を取り消すことはできませんので、基本的にはお勧めできません。
また、住宅ローン審査を有利に進めるために、前年に比べて、今年の所得を大幅に引き上げて申告する方もいらっしゃいますが、これにも注意が必要です。
もちろん、所得金額の大幅引き上げが実態に見合ったものであれば問題ないのですが、見方によっては、「所得が急増することがあるならば、急減することもあるのでは？」と不安視されるかもしれません。
急に年収が100万円単位で増えるということはそうそうありませんので、急激に所得が増え過ぎていると、審査の途中で「どうしてこんなに増えているのか？」という質問が来ることもあります。
事業がようやく軌道に乗ったからなど、所得増の要因をきちんと説明出来ないとかえってマイナスになってしまうこともあります。
配偶者などが事業を手伝っていて専従者給与を支払っている場合、収入合算することが出来ます。 専従者給与は、税込金額を「年収」として計算することができますので、少しでも審査を通りやすくするためには活用できる手法です。
自営業者・個人事業主でも比較的借りやすい住宅ローン
自営業者・個人事業主の場合、住宅ローンの選択肢は大きく下記の２つが考えられます。
一般的な銀行で住宅ローン審査を行う場合は、会社員・公務員の方々よりも、不利な状況になると思われます。
＞事業上のメインバンクに相談する
事業資金の借り入れや通常取引に利用している金融機関に相談することも、ひとつの方法です。
事業が好調であれば、プラスの評価も期待できるかもしれません。
しかしながら、事業の状況や資金繰りを把握している金融機関だけに、本業が不調の場合は逆に審査が厳しくなったり、希望額より大幅に減額されてしまったりと、必ずしも有利になるわけではありません。
＞住宅金融支援機構「フラット35」を利用する
派遣社員・契約社員などの非正規雇用の場合でも借りやすい住宅ローンとして、フラット35をご紹介してきましたが、自営業者・個人事業主の方々にとっても利用しやすいものになっています。
民間の銀行の場合、申込要件に「開業して3年以上経過していること」と規定されていることが多く、3期分の決算報告書を提出して事業の状態を審査されることになります。
一方、フラット35では、「確定申告の写し」と「納税証明書その1・その2」（納税額と所得金額を記載したもの）を過去2年分提出すればよく、開業から1年経過していない場合でも、所得を割り戻して審査してくれます。
例）昨年4月から開業 し、9ヶ月分の収入で確定申告 所得金額270万円
270万円÷9ヶ月＝30万円（月平均）
30万円×12ヶ月＝360万円（年収）
開業して1年未満であってもOKですが、確定申告を一回経ている必要があります。
会社員の場合は勤務先が押印した「給与証明書」で毎月の給与実績が証明されますが、自営業者・個人事業主の場合、証明してくれる人が他にいないため、確定申告して税務署が発行する「納税証明書」が必要となります。
「これまで親方に雇われていたが同じ仕事で独立した」という場合も、自営業への転職扱いとなりますので、住宅ローンの申し込みは1回目の確定申告を終えてからにしましょう。
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