新聞折り込みチラシで、「毎月の家賃と変わらない金額で不動産購入！」というキャッチコピーを見て、マイホーム購入を検討し始める方は少なくありません。
インターネットでSUUMO、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトや各不動産会社のホームページにアクセスすれば、自宅に居ながらにして、数百から数千もの物件情報に簡単にアクセスすることができますので、“夢のマイホーム”も一気に現実味を帯びてきますね。
このタイミングで物件探しに没頭してしまう方も多いのですが、マイホーム購入に失敗しないためには、具体的な資金計画と住宅ローン選びを優先することが大切です。
ハウジングステージ不動産ブログの初回は、「マイホーム購入に失敗しないための住宅ローン基礎知識」と題し、知っておきたい住宅ローン関連知識をご紹介いたします。
住宅ローンを借り入れる際の申込要件について
マイホームを購入するためには、土地代や建築工事代を含む「物件価格」、登記費用や火災保険料、税金などの「諸費用」、引越費用などの「雑費」、リフォーム・リノベーション工事を行う場合は「改装工事代」などが必要となります。
すべての費用を自己資金で用意できるのであれば何も問題はないのですが、「人生で最も高い買い物」と言われるマイホーム購入の場合では、多くの方が住宅ローンを利用することになります。
近年、住宅ローン商品も多様化し、物件価格の100％まで借り入れ可能な住宅ローン、リフォーム費用も長期で借り入れできる「リフォーム一体型住宅ローン」、諸費用分（物件価格の10％）も対象となる住宅ローン なども出てきており、お客様の選択肢は広がっています。
一般に、住宅ローンの借り入れるためには、前提となる申込要件を満たしている必要があります。金融機関ごとに審査基準は多少異なっていますので、まずは代表的な要件を確認してみましょう。
【住宅ローン借入要件の一例】
・年齢 例）20歳以上70歳未満（申込時の満年齢）
・完済年齢 例）80歳
・国籍 例）日本国籍であること。外国籍の場合は永住権を取得していること。
・年収 例）税込年収400万円未満の場合は返済負担率30％以内、税込年収400万円以上の場合は返済負担率35％以内
・生命保険 例）団体信用生命保険に加入出来る方
・保証会社 例）◯◯保証会社の保証が受けられる方
35年間の長期借入が可能な住宅ローンであっても、完済年齢（ローン支払いを終える年齢）までの期間しか借り入れることはできません。
60歳で住宅購入をする場合、通常だと20年の住宅ローンしか組めませんが、「親子リレー返済」を利用して親子2代に渡って返済する条件であれば、35年の長期借入ができる場合もあります。
原則として、外国籍の方が住宅ローンを借り入れるためには永住権の取得が必須となっています。東京スター銀行など一部の金融機関では、一定の条件を満たせば永住権のない外国籍の方でも対応可能なローン商品がありますので、事前にご相談ください。
住宅ローン審査とは
長期の住宅ローンを貸す側の金融機関としては、「お客様は毎月返済できるか」「最後まで返済してくれるか」という点を見極める必要があります。そのため、住宅ローン審査では、年収や返済負担率という返済力を測る項目を重視した判断が下されています。
金融機関は、「審査金利（概ね3.0～4.0％程度）」と呼ばれる、実際の貸出金利よりも高い基準に基づいて「年間返済額」を算出し、お客様の税込年収に対する割合を測ります。
これが「返済負担率」と呼ばれる指標で、ローン商品による違いはあるものの、概ね35％以内というのが基準になっています。
マイカーローン、クレジット分割払い、各種ローンなど支払いも「返済負担率」に含まれますので、住宅ローン審査を申し込む際には注意が必要です。
マイカーローンの一括返済を条件にされる場合もありますので、マイホーム購入前にローンを組むことは慎重に考えるべきだと思います。
家計にかかわる金融・保険の専門家であるファイナンシャルプランナーの中には、理想的な住宅ローンの返済負担率は20％以内と答える方もいますが、個人としての経験では25％前後の方が多い印象を受けます。 返済負担率が同じ25％でも、年収400万円の方と年収800万円の方では、家計の実感は大きく異なってきますので、家族人数や今後の教育費などを考慮したライフプランを考える必要があります。
住宅ローンの保証会社とは
住宅ローン借り入れの際には、保証会社に保証料を支払うことで、保証人の代わりになってもらいます。
お客様が住宅ローンの支払いをできなくなった場合には、保証会社が住宅ローンの残債を金融機関に一括で返済します。（代位弁済といいます。）
代位弁済後、住宅ローン債権は金融機関から保証会社に移ることになりますので、お客様は保証会社から返済を求められることになります。
銀行などの金融機関は、保証会社がお客様の保証人になっているので、リスク負担なく住宅ローンを貸し出すことができますが、保証会社は大きなリスクを抱えることになります。
そこで実際の住宅ローン審査では、保証会社による「仮審査」で申込者の返済能力を確認し、銀行による本審査で、契約内容の確認や在籍確認などを行うことになっているのです。
結局、住宅ローン審査に通るというのは、保証会社の審査に通ることを意味しています。
フラット35や一部の金融機関では、保証料を別途支払う必要のない住宅ローン商品を取り扱っています。
保証会社の有無、保証料の別途支払いの有無は、住宅ローンを比較検討する際の重要ポイントになりますので、できるだけ早い段階でご相談いただくことをお勧めします。
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