一般に、マイホームを購入したり所有不動産を売却したりする際には、取引終了後に不動産会社に対して仲介手数料を支払うことになります。
不動産取引の経験がある方なら、「仲介手数料は何に対する対価なのか？」「仲介手数料額は妥当なのか？」「仲介手数料はディスカウントできないのか？」など様々な疑問を感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか？
今回は、不動産購入・売却時の諸費用の中でも、最も金額が大きい「仲介手数料」について解説していきたいと思います。
不動産会社の役割と仲介手数料について
知らない方は驚くかもしれませんが、不動産を売買するときに、不動産会社に依頼することなく個人間で契約を完結させることは可能です。
しかし、売主・買主ともに不動産に関する知識がなかった場合、「売買価格の決定」「契約書の作成」「住宅ローンの申込」など様々な点でトラブルを抱えることが予想されます。
実際に、「隣の人が土地を買ってくれることになった」とか、「転勤する友人からマンションを買うことにした」といった話しを聞くこともあるかもしれませんが、買い手探しを含め、個人的な人間関係の中で不動産売買をまとめることは簡単ではありません。
このような事情もあり、不動産を売りたい方に代わって取引の相手方を探し、売買契約締結から引き渡しまでをサポートする不動産仲介会社（宅地建物取引業者）が重要になってくるのです。
不動産売買の取引には、「物件調査」「広告宣伝」「営業活動」「物件内覧」「契約書類の作成」「契約手続き」「住宅ローン申込」「残金決済」「物件の引き渡し」など多岐にわたる業務があり、不動産仲介会社（宅地建物取引業者）には深い専門知識が求められることになります。実際に、宅地建物取引業を営むためには、宅地建物取引士の資格と宅地建物取引業免許の取得が必須になっています。
つまり、安全・安心な不動産取引を実現するためには、不動産仲介会社（宅地建物取引業者）の存在が必要不可欠であり、トラブルなく不動産取引を完結させた報酬として「仲介手数料」が発生することになるのです。
仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が成立しなかった場合には一切費用は発生しません。その点はご安心ください。
不動産売買の仲介手数料額を計算してみましょう
不動産会社（宅地建物取引業者）が受領できる仲介手数料額については、宅地建物取引業法および関連法令によって下記の通りに定められています。具体的な計算方法について、見ていきましょう。
【売買仲介手数料の計算式】
売買仲介手数料額＝成約価格×3％＋6万円（消費税別）
※成約価格3000万円の場合、3000万円×3％＋6万円＝96万円（消費税別）となります。
上記の計算方法は「速算式」と呼ばれ、実際には以下のような規定になっています。
（1）成約価格200万円以下の部分：成約価格×5％（消費税別）
（2）成約価格200万円超400万円以下の部分：成約価格×4％（消費税別）
（3）成約価格400万円超の部分：成約価格×3％（消費税別）
この規定に基づいて、成約価格3000万円の場合を再計算してみましょう。
3000万円を（1）200万円（2）200万円（3）2600万円の３つに分割し、それぞれに規定の仲介手数料率を掛けて計算します。
（1）200万円×5％＝10万円（消費税別）
（2）200万円×4％＝8万円（消費税別）
（3）2600万円×3％＝78万円（消費税別）
（1）＋（2）＋（3）＝96万円（消費税別）となり、速算式と同額になります。
速算式では、3％に6万円が上乗せされているように見えるかもしれませんが、段階的な計算式を調整するための措置ということです。
関係法令で規定されているのは仲介手数料の上限額
売買仲介手数料の計算方法については、ご理解いただけたと思いますが、ここでもう一つ重要なポイントがあります。
それは、『宅地建物取引業法および関連法令で規定されているのは仲介手数料の上限額』ということです。
先ほどの速算式で計算された金額は、仲介手数料額ではなく、あくまでも仲介手数料の法定上限額なのです。
従来から不動産業界では、売買仲介手数料として「成約価格×3％＋6万円（消費税別）」という法定上限額を当然のように請求してきました。
これは、テレビCMで有名な大手不動産会社も、地元密着の中小不動産会社でも同じで、仲介手数料の法定上限額を支払うことが当たり前であると勘違いしている方も多いのではないでしょうか。
しかし、近年になってインターネットが急速に普及するようになると、集客活動の中心が新聞折込チラシからホームページ・不動産ポータルサイトに変化し、結果的に仲介手数料のディスカウントも実現できる状況になってきたのです。
公益社団法人 全日本不動産協会のホームページでも、「宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。また、法令で定められているのはあくまでも上限額ですので、当然に上限額を請求できるということではありません。」と記されており、売買仲介手数料の法定上限額を当然のように請求することができる時代は終わったといっても過言ではありません。
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