住宅ローン金利は今後どうなる？日銀による金利引き上げの影響について

2022年12月20日の記者会見において、日銀の黒田総裁が事実上の利上げとなる「長期金利の変動許容幅を拡大する」という方針を発表しました。突然の方針転換であったことも相まって、世界中で大きく取り上げる金融ニュースとなり、様々な影響が懸念される状況になっています。

不動産・住宅業界では、住宅ローン金利の動向に関心が集まっており、これからマイホーム購入を検討している方にとっては大きな不安材料になっていることと思います。今回は、今後の住宅ローンへの影響について、考えていきましょう。

日銀発表とインフレ状況との関連
固定金利と変動金利の違いを確認
今後の金利動向について
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日銀発表とインフレ状況との関連

最初に、今回の日銀発表について、もう少し詳しく見ていきましょう。黒田総裁が記者会見で話した内容は、「従来0.25% 程度としてきた長期金利の変動許容幅を0.5%に拡大することが金利政策決定会合において決定した」というもので、これは利上げを意味することになります。金融の専門家にとってもサプライズとなった日銀発表ですが、突然の利上げにはどのような背景があるのでしょうか。

近年、日銀は徹底した低金利政策を継続してきましたが、海外の中央銀行は金利を引き上げる段階にシフトしており、海外通貨が買われた結果、日本円だけが売られていました。急激な円安は、輸入品を中心に物価上昇を招き、日常生活への影響が懸念されていたことは、みなさんもご存じのことと思います。

海外の中央銀行の動向や日本のインフレ状況などを勘案して、今回の利上げ発表になったようですが、今後、住宅ローンへはどのような影響があるのでしょうか。

固定金利と変動金利の違いを確認

日銀の金利政策が住宅ローンにどのような影響があるか考える前に、「変動金利」と「固定金利」について再確認しておきましょう。

「変動金利」とは、借入期間中に適用金利が変動するもので、一般的には半年に一度、金利見直しが行われます。ただし、適用金利が変動しても、月々返済額は5年間変わらないものが一般的です。見直し後の返済額にもルールがあり、直前返済額の最大1.25倍が上限になっています。

この「変動金利」は、「短期プライムレート」（優良企業に適用する最優遇貸出金利）を基準に見直しが行われており、短期プライムレートは、金融機関同士が貸し借りする際に適用される「市中金利」に連動しています。市中金利は、日銀がコントロールする政策金利であるため、結果として、住宅ローンの変動金利は、日銀の政策金利に影響されることになります。

一方、「固定金利」は、借り入れしたときの金利が返済終了まで続くもので、全期間固定金利と当初固定金利（2年、3年、5年、10年、20年など）があります。固定期間が長くなるほど適用金利は高くなることが一般的です。

この「固定金利」は、代表的な長期金利である「新発10年物国債の利回り」と関係しています。国債は市場で取引される金融商品であるため、投資家の将来予測に応じて変動しやすい点が特徴です。

変動金利は、基本的に日本銀行の金融政策で決まり、長期金利は中長期的な景気動向や、物価変動予測が織り込まれることを確認しておきましょう。

今後の金利動向について

固定金利が、「新発10年物国債の利回り」と関係する長期金利を元に決められていることを確認しましたが、実際は、イールドカーブコントロールという政策で低く抑えられてきました。そして、今回の発表では、イールドカーブコントロールによって0.25%程度に抑えられていた金利を、0.5%程度まで上げていくという内容だったわけです。

今回の利上げの対象は、あくまで「長期金利」であり、年明けからは固定金利も上昇していくことが予想されます。実際、今年に入ってからのフラット35の金利は1月に1.3%だったのが12月には1.65%まで上昇していました。ただし、各銀行の固定金利は、長期金利が0.5%上昇したことを織り込んで決定されているという解説もあり、今後の上昇は限定的と考えられています。一方、変動金利についての政策は変更されていませんので、しばらくは低水準を保つものと思われます。