最近になって「住宅ローン控除」の改正に関するニュースが報じられています。正式決定ではありませんが、一部条件緩和の方向で調整されているようです。
「住宅ローン控除」は、これからマイホームを購入する方にとって関心の高い税制です。今回の改正では、住宅ローン選びにも変化が生まれそうな内容も取りざたされていますので、主な改正点について見ていきたいと思います。
面積要件の緩和
今回の改正で、最も大きな点は面積要件の緩和です。従来、住宅ローン控除を受けるためには「床面積50㎡以上」であることが必須でしたが、今回は「床面積40㎡以上」に引き下げられるようです。
このときの床面積は、壁の中心線から測った「壁芯面積」（パンフレット等に記載された面積）ではなく、壁の内側から測った「登記面積」である点には変わりありません。登記簿謄本に記載される「登記面積」は、新築物件のパンフレットに記載される「壁芯面積」より、少し小さくなりますので、面積要件に該当するかどうか注意が必要です。
これまではファミリータイプの住宅を対象としていたため、50㎡という基準となっていましたが、時代の変化とともに、単身世帯が持ち家を購入するケースも多くなっていることから、面積要件の緩和に踏み切ったということです。
今回の面積要件緩和により、単身者向けの1Rや1LDKの間取りでも住宅ローン控除が受けられる可能性が出てきました。ただし、「50㎡未満の住宅に関しては、1000万円の所得制限を設ける」ことも併せてニュースになっていましたので、高所得層には還元されないことになります。
13年間控除特例の入居期限延長について
消費税が8％から10％に増税されたことに伴い、住宅ローン控除が通常の10年間から13年間に延長される特例が設けられていました。
この特例には契約時期と入居時期の要件があり、従来は「入居期限が2020年12月末まで」となっていたため、今月で期限を迎えるところでしたが、これも延長となりそうです。
新型コロナウイルスの影響を考慮し、『2022年12月末までに入居すれば住宅ローン控除が13年間受けられる』という２年延長案で決着がつきそうです。
控除対象が「ローン残高の1％」から「支払った利息」へ
マイホーム購入者にとって歓迎すべき改正がある一方で、ちょっと不利なポイントも検討され始めています。
これまでの「住宅ローン控除」では、還付される税金の金額が「ローン残高の1％」「最大40万円」でしたが、現在、どの金融機関でも変動金利は1％を切っており、0.5％前後で安定しています。支払っている金利が1％以下であるのに、控除が1％では得をする利用者が発生することになります。
以前よりこの点について、会計検査院がかなり注視していたといわれており、低金利時代が長く続くなかで、「そこまで控除しなくても良いのではないか？」という論調が本格化しつつあるようです。
「ローン残高の1％」もしくは「実際に支払った利息」のどちらか少ない方を還付するという変更がされた場合、実際どのくらい差が生まれるのかシミュレーションしてみましょう。
借入金額 4000万円 35年 変動金利0.575％
1年後のローン残高 38,965,290円の1％＝389,652円
1年間の支払い利息 227,270円
どちらか少ない方とされると最大還付金額は227,270円になるため、実に162,382円もの差が生まれます。
住宅ローン選びが多様化
これまでは少しでも金利が低い住宅ローンを探し、支払い金額を抑えてマイホームを購入するのが主流でした。ところが、「実際に支払った利息」がローン控除の対象となることで流れが変わる気配があります。
通常、民間金融機関の住宅ローンでは団体信用生命保険料も金利に含まれていますが、「死亡・高度障害」時のみのベーシックな保障だけです。このベースにがん保障や3大疾病、８大疾病など保障の追加を希望する際にはさらなる金利の上乗せが必要です。一般的に0.1％から0.3％上乗せとなり、毎月の支払額にダイレクトに影響していました。
ところが今回の住宅ローン控除の改正で「実際に支払った利息」が対象となると、これまで金利上乗せでがん保障などを諦めていた人が保険に加入するケースが増えるかもしれません。
もちろん、住宅ローン控除は10年（13年）に限ったことなので資金計画をトータルで考える必要はあります。同じように、住宅ローンを借入する際の手数料（保証料）を金利に含める商品もあります。内枠方式と呼ばれる商品です。一般的に借入れ額の2.2％と決して安くない金額になりますので、購入時の諸費用（現金）を節約したい人にとっては、ローン控除で還付されることでより利用しやすくなるかもしれません。
「住宅ローン控除」の改正は、今後正式に国会承認されてからになりますが、これからマイホームを購入を検討する方は「住宅ローン控除が変わる」ことを知っておきましょう。
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