一戸建てでもマンションでも、長期的なマイホームの維持管理は必要です。一戸建ては個人の所有物なので、修繕が必要になったときに対処すれば良いかもしれませんが、マンションは共同住宅なので、そういう訳にはいきません。
入居者全員で建物全体の資産価値を保持するためには、計画的な修繕計画が必要となるのです。現在の多くのマンションでは、新築から概ね30年にわたる「長期修繕計画」を作成し、これに基づいて維持管理、修繕を行っていくことが一般的になっています。
今回は、マンションの資産価値を左右する「長期修繕計画」の中身やチェックポイントをお話しします。
「長期修繕計画」とは
新築マンションの場合、契約時に売主である不動産会社から「長期修繕計画」の冊子が配られ、詳細についても説明されます。
一般的な長期修繕計画の内容は、下記の３つの項目で構成されています。
①建築工事計画
大規模修繕工事や建具関係の修繕計画が記されています。
②設備工事計画
給排水設備やエレベーターの更新等が記されています。
③資金計画
グラフや表などで示されています。
マンションごとに規模・形状・立地条件などが異なるため、全国一律に定められるものではなく、それぞれのマンションの状況に応じた修繕計画を立てる事が必要となります。
一般的な中低層マンションであれば、修繕項目として次のような内容が設定されていますが、実施年数については前後する場合があります。
①10年目（毎）に、鉄部（玄関扉、バルコニーなど）塗装と外壁（目地シーリング含む）の補修
②15年目（毎）に、一部設備機器の取替えと配管大掃除
③20年目（毎）に、屋上防水の補修かやり直し
④30年目（毎）に、エレベーター・機械駐車設備の取り替え
⑤50年目（毎）に、建物建替
これらに加え、最近では地震や台風による想定外のアクシデントに備えるために、別途費用を積み立てる必要も出てきています。
中古マンション購入時にチェックすべきポイント
「長期修繕計画」を確認するときに注意すべきポイントは、「多額の費用が発生する時期がいつか」と「資金計画がマイナスになっていないか」という点です。
長期修繕計画の表には、建築工事の項目ごとに数字が入っていますが、その金額が大きい箇所に注目してください。おそらく12～15年あたりに「大規模修繕」が行われることが多いため、その時期の金額が相当大きくなっていると思われます。
設備工事では、エレベーターや給排水設備の更新時期と金額を確認しておきましょう。概ね30年目以降に記されているケースが多いのですが、大規模修繕並みに多額の費用がかかるので確認しておきましょう。
資金計画には、①現在までに積み立てられている金額、② 現在の修繕積立金戸当たり月額、③ 現在の修繕積立金額での収入月額、④ 借入金等による収入、⑤
上記建築及び設備工事の合計費用などが記されています。
中古マンションの場合は、その時点までで積み立てられている金額は必ずチェックするべき項目です。
大きな修繕工事の後では、積立金残高がゼロに近い水準に落ちていたりする場合があるため要注意です。長期計画で「マイナス」が発生している場合は、その対策として修繕積立金の大幅値上げが想定されますので、十分に確認しておきましょう。
修繕積立金の値上げについて
先程の「マイナス」が発生した場合の対策として、修繕積立金の値上げについて言及しましたが、具体的にはどのような事態が想定されるでしょうか。
まずは、修繕積立金の計画的な値上げです。一般的な長期修繕計画では、修繕積立金の不足を想定して、当初から段階的な値上げを織り込んだ計画になっています。概ね、５年ごとに値上げされるケースが多いようです。
次に、修繕積立一時金の徴収です。長期修繕計画の実施時期など不足分が明確になった際に、一時金が発生する場合が考えられます。
具体的な金額は、物件規模や共有持分によって異なりますが、数十万円単位の負担が生じる事も予想されます。
最後に、管理組合で借入れをするというケースも考えられますが、最終的には返済しなくてはなりませんので、その分の負担が各住戸に振り分けられることになります。
当然ながら、こうした修繕積立金に関する変更は管理組合の決議にかけられ、入居者の総意で決定することになりますので、管理組合が正常に機能していないマンションには十分に注意してください。
長期修繕計画の見直しについて
マンションの資産価値を維持するために生まれた「長期修繕計画」の制度ですが、これはあくまで当初の予想にすぎません。
新築当初と現在とでは、気象条件や自然災害の頻度なども変化しているため、計画された修繕工事が、当初予定された時期に必要であるかも含め的確に診断する必要があります。
そのため長期修繕計画についても、数年ごとに見直しをするべきものなのですが、すべてのマンションできちんとした取り扱いがされている訳ではありません。 マンションの管理費や修繕積立金は、ランニングコストとして必要不可欠な経費です。安ければ家計としては助かる話ですが、マンション全体の資産価値を考えた場合には手放しで喜べるものではありません。
長期修繕計画の内容をしっかりと理解し、あなたの資産の将来をしっかりと守ってくれるマンションを選択するようにしましょう。
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