中古マンション選びの必須チェックポイント‐耐震基準と耐震構造を確認しよう！

みなさんご承知のとおり、日本は昔から地震の被害に悩まされてきた「地震大国」です。

地震による建物の倒壊を防ぐため、法律で耐震基準を制定するとともに、建築物の耐震性能向上にも官民連携して取り組んでいます。

今回のブログでは、法律で定められた耐震基準と３つの耐震構造について、解説したいと思います。

マイホームを購入する際にも、十分に検討することが求められる項目ですので、ぜひ参考にしてください。

新耐震基準とは

1978年に発生した宮城県沖地震は、マグニチュード7.4、最大震度5を観測する地震でしたが、仙台市で建物全半壊7400戸という大きな被害をもたらしました。

この被害状況を受け、1981年6月から建築基準法の耐震基準は、「中規模の地震（震度５強程度）に対しては，ほとんど損傷を生じず，極めて稀にしか発生しない大規模の地震（震度６強から震度７程度）に対しては，人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じない」という、現在の基準に改正されました。

この改正以降、1981年6月から施行された建築基準法の耐震基準を「新耐震基準」といい、それ以前に施行されていた耐震基準を「旧耐震基準」と呼んで区別するようになっています。

中古マンションの購入を考える際には、その建物が1981年6月以降に建築許可を取得した「新耐震基準」のマンションかどうかを必ず確認しましょう。それ以前の「旧耐震基準」のマンションだと住宅ローンが使えないことがありますので注意が必要です。

耐震構造とは、読んで字の如く「地震の揺れに耐える」ことができる強い構造物であることを意味します。

新耐震基準では、震度7程度の地震でも人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じない水準の耐震構造になっています。

耐震基準をクリアするためには、どうしても柱や天井の梁が大きくなってしまいがちですが、近年では、部屋内に柱が出ないアウトフレーム工法が開発され、出っ張りのないすっきりとした居住スペースを実現できるようになっています。

耐震構造は、揺れに対して強い反面、建物の「しなり」が無いため、地盤面から直接揺れを受けることになりますので、どうしても部屋の中の家具が転倒し易くなったり、窓ガラスが割れ易くなってしまいます。
もしもに備えて、家財道具の転倒を防ぐ予防策は不可欠となります。

「しなり」がない耐震構造で高層建築物を建ててしまうと、大きな地震よって損傷することが考えられます。

そこで、地震に耐える「耐震構造」とは異なり、地震の揺れを制御する「制震構造」が開発されました。

建物内の骨組みの部分に、地震のエネルギーを吸収するダンパーなどを設け、振動や衝撃を和らげる構造体になっています。

柱と柱の間のブレース（筋かい）とオイルダンパーを組み合わせるタイプや、間柱の中央に鋼板を入れるタイプなどがあります。

制震構造は、地震の揺れだけでなく、風による揺れにも強く、暴風時の居住性を向上させることを目的に、超高層のタワーマンションで多く採用されるようになっています。

現在、地震の揺れを逃すタイプの主流となるのが「免震構造」ですが、地震が起きた時にその揺れに耐える「耐震構造」や地震の揺れを制御する「制震構造」とは、建築方法が大きく異なっています。

免震構造は建物を地盤から切り離し、その間に積層ゴムなどで作られるアイソレーター（免震装置）を挟むことで、建物の揺れの加速度を2分の1から3分の1程度低減するものです。

地震の揺れが耐震構造よりも伝わりにくく、建物全体がゆっくりと並行に揺れるため家具の転倒も少なくなります。

繰り返しの揺れに耐えられるのは大きな強みですが、台風並みの強風などで建物が揺れてしまうこともありますので、その点には注意が必要です。

揺れを抑える効果が高いことから、すべてのマンションでこの免震構造を採用すれば良いのではないか？と考えてしまいがちですが、実際にはそう簡単にはいきません。

免震構造は非常にコストが高く、戸数が少ないマンションや、敷地に対して横に長い構造の低層マンションではなかなか実現しないのが実状です。

近年では、こうした強固な建築構造に頼るだけでなく、自家発電装置の付いた非常用エレベーター、消防設備を監視する防災センター、災害時の備蓄倉庫など、独自の防災設備を備えたマンションも増えてきました。

マンション購入を検討する際には、「耐震構造」「制震構造」「免震構造」の特色を知るとともに、様々な防災の取り組みについても確認して、マイホーム選びの参考にしていきましょう。