最近になって、住宅ローン金利の引き上げに関するニュースを目にすることが増えてきましたが、まだまだ低金利の状況は続いていると言えます。
この低金利の恩恵を受けるために、住宅ローンの借り換えを検討される方も少なくありませんが、メリットばかりではありませんので注意が必要です。
今回は、住宅ローン借り換えに関する注意点について、考えていきたいと思います。
住宅ローン借り換えのメリット
住宅ローン借り換えとは、現在の住宅ローンの金利や条件をより有利なものにするため、他の金融機関に借り換えることを言います。住宅ローン借り換えのメリットは主に以下の２点ですが、その中で最も大きなものが「金利の引き下げ」になります。
- 金利が下がる可能性がある
- 返済期間や返済方法を変更できる
金利が下がる可能性があるというのは、住宅ローンの金利は市場の動向や金融機関の競争状況によって変動します。そのため、借り入れ時よりも現在の方が、低金利の場合があります。例えば、借り入れ時に金利が2.0%だったとしても、現在は1.5%に下がっているかもしれません。この場合、借り換えることで金利差分の0.5%分だけ返済額を減らすことができます。
また、住宅ローン借り換えでは、新たな契約を結ぶことになるため、固定金利型や変動金利型など金利タイプの変更や返済期間の変更など、自分のライフスタイルや収入に合わせて見直すことも可能です。
このように、様々なメリットのある住宅ローン借り換えですが、手数料や違約金などのコストがかかるとともに、再度、住宅ローン審査を受けることになりますので、その点にも注意が必要です。
住宅ローン借り換え時の注意点
年齢上昇によるデメリット
住宅ローン借り換え時点では、最初の借り入れ時よりも、確実に年齢が上がっていることになりますので、ローン審査で問題になることが考えられます。
通常、現在返済中の金融機関では住宅ローンの借り換えは認められないため、別の金融機関の住宅ローンを打診することになります※1が、50歳代以上になると年収が下がるケースも少なくないため、定年後の返済計画についてかなりシビアにヒアリングされることになります。退職金や預金残高などの資産がないと「いずれ返済不能になる可能性大」と判断され、否決されることも十分考えられます。
※1 フラット35は同じ金融機関での借り換えが可能です。今のフラット35から、より低金利のフラット35へ変更することが出来ます。
ライフステージ変化によるデメリット
産休・出産といったライフステージの変化によって世帯年収が大きく下がったため、夫婦ペアローンで組んでいた住宅ローンを借り換えしたいというご相談を受けることがあります。
産休・育休中でも審査可能な金融機関はたくさんありますので、住宅ローンの借り換えを諦める必要はありませんが、退職してしまっている場合には、原則としてローン審査を受けることが出来ません。夫単独の年収で全額借入できれば問題ありませんが、返済負担率内に収まるかをしっかり検証する必要があります。
また、「最近転職した」「独立・起業した」という人は注意が必要です。転職の場合は、新しい会社での給与明細書・賞与明細書などを提出することで審査可能な場合もあり、1年以上経過していればより審査に通りやすくなります。ただし、これまでよりも年収が下がってしまうと厳しいと思われます。
しかしながら、独立して個人事業主になった場合は「3期分の決算書」が必要となるケースが多く、最低でも3年以上の事業継続が必要となります。
当然のこととして、黒字経営であることが大前提となり、年収は「収入金額」（売上）ではなく「所得金額」で判断されることになります。事業開始当初は、経費を計上することで所得金額を下げて、節税する方も少なくないため、住宅ローン審査は厳しい状況になることを知っておきましょう。
健康状態によるデメリット
近年、各金融機関の団体信用生命保険は、保障内容が大幅に見直され、かなり充実したものになっています。住宅ローンを借り換えることによって、保障が手厚くなるケースもありますので、その点も大きなメリットになっています。
しかしながら、当初借り入れ時より健康状態が悪化してしまった場合は、団信に加入できないこともありますので、そもそも借り入れ自体が難しくなってしまいます。持病があって、「ワイド団信」しか加入できないケースでは、金利が上乗せになってしまうため、借り換えのメリットが失われることも考えられます。
50歳を超えてからは「がん保障」付きの団信には加入できませんので、借り換えるにしても、年齢が若い方が有利ということになります。
住宅ローンの借り換えは、金利を引き下げるメリットがあるものの、状況によっては逆に損をしてしまう場合もありますので、十分に検討してから申し込むようにしましょう。
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